2017-7-25 來(lái)源：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》
盡管對(duì)特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。短則兩三年，長(zhǎng)則五年甚至更久，業(yè)界方能對(duì)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)模式等達(dá)成非常清晰的共識(shí)。
盈利模式待解
事實(shí)上，從某種程度上說(shuō)，“拿地賣(mài)房”是特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中必不可少的部分。
藍(lán)城集團(tuán)總裁許峰就表示，解構(gòu)特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)組成會(huì)發(fā)現(xiàn)，最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因?yàn)槿绻麤](méi)有人住下來(lái)，小鎮(zhèn)是不可能產(chǎn)生持續(xù)活力的。
但從經(jīng)營(yíng)角度，并不能純粹靠賣(mài)房子支撐。許峰表示，特色小鎮(zhèn)一部分的現(xiàn)金流來(lái)源是住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)，還有一部分來(lái)自于今后的運(yùn)營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)、旅游、教育、養(yǎng)生養(yǎng)老等的運(yùn)營(yíng)，這會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收和就業(yè)，以及盈利。
許峰認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)由多業(yè)態(tài)、多內(nèi)容組成，應(yīng)該全方位考慮，才能保證小鎮(zhèn)的順利建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從盈利角度看，特色小鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)滾動(dòng)投入和滾動(dòng)產(chǎn)出的過(guò)程。
此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)，中小型企業(yè)很難參與到特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中。
據(jù)悉，目前對(duì)于特色小鎮(zhèn)的資金支持主要源于國(guó)家層面。去年10月，中國(guó)開(kāi)發(fā)性金融促進(jìn)會(huì)等單位牽頭發(fā)起“中國(guó)特色小鎮(zhèn)投資基金”，母基金總規(guī)模為500億元人民幣。今年2月，發(fā)改委和國(guó)開(kāi)行聯(lián)合發(fā)文，為特色�。ǔ牵╂�(zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。
當(dāng)前盡管金融模式并不清晰，但特色小鎮(zhèn)的融資渠道正逐漸打開(kāi)。
許峰表示，藍(lán)城的資金來(lái)源于自有資金和合作伙伴，其中合作伙伴包括專業(yè)的國(guó)有企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)（尤其是基金）等。但他表示，要避免選擇有快進(jìn)快出思路的基金，而應(yīng)該尋找可持久的的基金。
申威則認(rèn)為，并非所有特色小鎮(zhèn)都要用重資產(chǎn)模式操作。“有些項(xiàng)目說(shuō)要投幾百億，這是非常重資產(chǎn)的投資方式，運(yùn)營(yíng)得很好可能盈利，可如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)特別大。”
他表示，很多輕資產(chǎn)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，能夠運(yùn)營(yíng)得非常健康，說(shuō)明輕資產(chǎn)同樣是一種可行的運(yùn)營(yíng)模式。
尋找“鎮(zhèn)長(zhǎng)”
盡管對(duì)特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。
百富東方集團(tuán)董事長(zhǎng)戴宏亮在論壇期間表示，轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)在于兩點(diǎn)：改變資源整合方式、轉(zhuǎn)變團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)理念。
就前者而言，“土地是最關(guān)鍵因素。如何跟當(dāng)?shù)卣潭ê献鞣绞�，一次性鎖定土地的開(kāi)發(fā)？是地產(chǎn)商最難解決的問(wèn)題。”戴宏亮說(shuō)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和金融設(shè)計(jì)能力同樣十分重要。
相比之下，運(yùn)營(yíng)觀念的轉(zhuǎn)變更為不易。他表示，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中有太多傳統(tǒng)地產(chǎn)公司高管，思路上沒(méi)有進(jìn)行轉(zhuǎn)型。因此，綜合性人才的培養(yǎng)十分緊缺。
中發(fā)藍(lán)海聯(lián)合商業(yè)投資（北京）有限公司總裁毛軍也有同感，他認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)，必須有一定的金融能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運(yùn)營(yíng)人才是最大的缺口。“現(xiàn)在招小鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長(zhǎng)太難了，小鎮(zhèn)建完以后，沒(méi)有合格的鎮(zhèn)長(zhǎng)，該怎樣運(yùn)營(yíng)？”
要解決這些問(wèn)題，恐怕需要一定時(shí)間。袁開(kāi)紅認(rèn)為，一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要花5-8年來(lái)培育。綜合各項(xiàng)因素來(lái)看，至少經(jīng)過(guò)5年，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)才能到成熟期。
相比之下，許峰樂(lè)觀認(rèn)為，只需兩三年左右，業(yè)界就能對(duì)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)模式等達(dá)成非常清晰的共識(shí)。
戴宏亮則表示，特色小鎮(zhèn)會(huì)分為3個(gè)階段發(fā)展：第一階段，3年之內(nèi)會(huì)百花齊放，出現(xiàn)各種有特色的小鎮(zhèn)。第二階段，用5-10年進(jìn)行糾錯(cuò)，形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段，用10-20年既實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，又把生活方式、文化標(biāo)簽等做好。