2017-7-7 來源：騰訊財(cái)經(jīng)
最近地產(chǎn)圈流行“賣賣賣”。
幾天前，潘石屹將SOHO中國(guó)北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO出售，加上前不久以35.73億元售出的上海虹口SOHO，潘石屹通過售賣物業(yè)回籠資金100多億元。
潘石屹回應(yīng)此舉稱：“隨著北京市的關(guān)于商業(yè)物業(yè)的文件出臺(tái)，就標(biāo)志著商業(yè)物業(yè)除了整售這一條路，其它的商業(yè)模式已經(jīng)不存在了。就是一個(gè)大的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，逼得我們只有一條路了，沒有第二條路可以走。”
暨潘石屹之后，王健林也要割掉自己的“心頭肉”了。
萬達(dá)文旅城曾是王健林的“心頭好”
7月10日，萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱：融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，下稱融創(chuàng)）以295.75億元收購(gòu)13個(gè)萬達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購(gòu)萬達(dá)旗下的76個(gè)酒店。這次交易的總額達(dá)到631.7億元。
具體而言，萬達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目現(xiàn)有的全部貸款；另有北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個(gè)酒店作價(jià)335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。
公告稱，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達(dá)品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)仍由萬達(dá)管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。
此次交易中的13個(gè)萬達(dá)文旅城，一部分為萬達(dá)城近一兩年來開通運(yùn)營(yíng)，一部分還在規(guī)劃建設(shè)之中。
其中哈爾濱萬達(dá)城，在交易發(fā)生前的10天前——6月30日開業(yè)運(yùn)營(yíng)。
萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)親臨了當(dāng)天哈爾濱萬達(dá)城的開業(yè)儀式，開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)有黑龍江省、哈爾濱市的黨政領(lǐng)導(dǎo)蒞臨參加，王健林在現(xiàn)場(chǎng)致辭。一位與會(huì)人士表示，王健林當(dāng)時(shí)的精神狀態(tài)略顯疲憊，一反往日健談和活躍的風(fēng)格，只是草草地照著稿子念完了致辭。在開業(yè)儀式之后，王健林陪同當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)參觀游覽了新開業(yè)的主題樂園等項(xiàng)目設(shè)施。
作為萬達(dá)轉(zhuǎn)型的重要抓手，萬達(dá)城一直是王健林的“心頭好”。
王健林在各種場(chǎng)合的講話中也一直以萬達(dá)城的成功運(yùn)營(yíng)自豪。
在今年年初，萬達(dá)在合肥萬達(dá)城舉行了2016年的年會(huì)，會(huì)上王健林在列舉2016年的業(yè)績(jī)時(shí)重點(diǎn)提到了旅游產(chǎn)業(yè)的版塊，王健林稱：“2016年（萬達(dá)）開業(yè)了南昌、合肥兩個(gè)“萬達(dá)城”，在全球引發(fā)巨大反響，正是這兩個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)促成“萬達(dá)城”落戶海外。去年國(guó)慶假期，合肥、南昌“萬達(dá)城”分別位列中國(guó)旅游人次的前兩名，7天時(shí)間合肥“萬達(dá)城”旅游人次超過百萬，南昌“萬達(dá)城”旅游人次近90萬。去年新開工重慶、桂林“萬達(dá)城”，簽約長(zhǎng)沙、西安、�？谌齻�(gè)“萬達(dá)城”，“萬達(dá)城”大獲豐收，基本形成全國(guó)布局。”
在布局2017年的規(guī)劃時(shí)，王健林表示：“要加大旅游投資。今年計(jì)劃新開工3個(gè)萬達(dá)城；開業(yè)哈爾濱萬達(dá)城；新簽約三個(gè)萬達(dá)城，力爭(zhēng)兩個(gè)是輕資產(chǎn)模式。”
萬達(dá)城在萬達(dá)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中，舉足輕重。財(cái)報(bào)顯示，2016年萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤(rùn)（未經(jīng)審計(jì)）占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。而文化產(chǎn)業(yè)2016年收入占萬達(dá)集團(tuán)整體收入比重超過四分之一，已經(jīng)真正成為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。
財(cái)報(bào)顯示，2016年文化集團(tuán)收入641.1億元，完成計(jì)劃的103.3%，同比增長(zhǎng)25%。其中：
電影產(chǎn)業(yè)收入391.9億元，完成計(jì)劃的105.8%，同比增長(zhǎng)31.4%；
旅游產(chǎn)業(yè)收入174.3億元，完成計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)37.1%；
體育產(chǎn)業(yè)收入64億元，完成計(jì)劃的98%，同比增長(zhǎng)9%；
兒童娛樂收入5.2億元，完成計(jì)劃的103.4%，同比增長(zhǎng)137.8%。
這其中，旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)和兒童娛樂產(chǎn)業(yè)都有很大一部分依托萬達(dá)城來實(shí)施運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)收入。
融創(chuàng)買下萬達(dá)城后會(huì)改變玩法嗎？
在萬達(dá)城“風(fēng)頭正健”之時(shí)，王健林為何斷然出手甩賣？是萬達(dá)缺錢嗎？
王健林在回應(yīng)《財(cái)新》記者時(shí)表示：“其實(shí)萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”。
或許這與萬達(dá)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有關(guān)？
王健林曾表示：“企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是“空手道”，但這個(gè)空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。”
目前，萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)開始大規(guī)模實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該模式分為兩個(gè)類型：投資類萬達(dá)廣場(chǎng)，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。而在合作類萬達(dá)廣場(chǎng)模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。
2016年四季度，萬達(dá)連續(xù)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等新簽約了90個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，共1050億元投資合同。今年6月28日，萬達(dá)與中信泰富簽署合作，后者旗下的商業(yè)項(xiàng)目將委托萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，并使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌。
萬達(dá)此次出讓13個(gè)萬達(dá)城，也有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的跡象。7月10日的聯(lián)合公告稱：交割后，文旅城仍用萬達(dá)品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)仍由萬達(dá)管控。
進(jìn)一步的輕資產(chǎn)化有助于萬達(dá)商業(yè)盡快回歸A股市場(chǎng)�！敦�(cái)新》援引萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)商業(yè)回A計(jì)劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。目前，萬達(dá)商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。
萬達(dá)商業(yè)于2016年9月20日在港交所退市。而此前萬達(dá)私有化項(xiàng)目書顯示，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成上市。同時(shí)，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場(chǎng)上市，大連萬達(dá)集團(tuán)將回購(gòu)全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。
萬達(dá)通過出售萬達(dá)城之后實(shí)現(xiàn)“輕裝上陣”，其“重”的部分將由接盤者融創(chuàng)來承受：巨大的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目貸款。
據(jù)《財(cái)新》援引萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備大部分即為萬達(dá)文旅城。
近年來，并購(gòu)之王融創(chuàng)頻頻出手，而其并購(gòu)的大多數(shù)目的即為曲線拿地。
而拿下萬達(dá)13個(gè)萬達(dá)城，除了需要支付的現(xiàn)金之外，融創(chuàng)身上還要背上多大的債務(wù)呢？
雙方聯(lián)合公告稱，萬達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目現(xiàn)有的全部貸款；
對(duì)于295.75億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金和335.95億元的酒店轉(zhuǎn)讓資金，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌透露，此次交易所用資金完全來自融創(chuàng)自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
但除了支付631.7億元的交易資金之外，融創(chuàng)還要承擔(dān)13個(gè)文旅城的全部貸款。
公開數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)城投資總則數(shù)百億，即如近日剛開通的哈爾濱萬達(dá)城投資即達(dá)200億元，合肥萬達(dá)城投資超過240億。按此粗略估計(jì)，這13個(gè)文旅城的總投資額將達(dá)到4010億元。
通過此項(xiàng)交易之后，坐擁巨量土地儲(chǔ)備同時(shí)身背大量貸款的融創(chuàng)，將如何同萬達(dá)一起，玩轉(zhuǎn)萬達(dá)城這些項(xiàng)目，只能拭目以待。